Sommige corporaties zijn er al volop mee bezig: moderne technieken als artificial intelligence en big data of opnames met streetview, satellieten of drones voor het vastgoedonderhoud. Maar op enkele koplopers na is het voor de meeste corporaties nog ver van hun bed. Daarbij is er grote twijfel of we wel zo ver zijn dat we hiermee ook geld besparen. Begin juni organiseerde Uptempo! een webinar om hypermoderne technieken voor vastgoedonderhoud en renovatie te verkennen.
Binnen het programma Uptempo! onderzoekt een team hoe je versnelling en opschaling in de energietransitie in de gebouwde omgeving realiseert. Iedere maand verrassen zij de markt met een inspirerende powerboost waarin ze in 45 minuten tijdens de lunch dieper op een onderwerp inzoomen. Op 7 juni ging het over hypermoderne middelen om de renovatiestroom inzichtelijk te maken. Eerste spreker was Kees den Dekker van Republiq. Republiq richt zich voornamelijk op het strategische en tactische vlak van de woningbouwcorporatie. Denk aan het opzetten van een vastgoedstrategie. Waar in je portefeuille investeer je en welke keuzes zijn daarin slim?
Datarevolutie
Om betrouwbaar advies te geven verzamelt Republiq continu een schat aan data. Data over gebouwen, over energieverbruik, maar bijvoorbeeld ook over de omgeving. Denk aan de leefbaarheid en vitaliteit van wijken. De informatie halen zij onder meer uit data van de Leefbarometer. Of de zorgbehoefte waarvoor ze de Woonzorgwijzer gebruiken. Ieder thema kent zo zijn eigen bronnen. Corporaties beschikken doorgaans niet over de juiste betrouwbare informatie buiten hun eigen vastgoedinformatie om.
Dat ze zoveel informatie boven tafel krijgen had Kees overigens een paar jaar geleden ook niet verwacht. Maar inmiddels is hij overtuigd van de kansen en waarde van de data. “Wij maken bijvoorbeeld ieder jaar een analyse van de ontwikkeling van de CO2-uitstoot bij corporaties en zien dus ook welke corporatie hoeveel reductie heeft gerealiseerd. In 2020 was De Kernen de grootste bespaarder met maar liefst 8 procent CO2-reductie.”
De ontwikkelingen gaan volgens hem snel. Juist doordat mensen steeds meer interessante analyses krijgen voorgeschoteld willen ze ook weer andere analyses. Er is meer en meer behoefte om datagestuurde besluiten te nemen. “Doordat we veel weten over kenmerken van woningen en hun energieverbruik weten we ook veel over de theoretische effecten van verschillende maatregelenpakketten. Hierdoor kunnen corporaties betere keuzes maken. Maar ik verwacht ook dat aanbieders steeds vaker de markt gaan verrassen doordat ze met een propositie op maat komen die heel goed past bij een bepaald bezit dat de aanbieders uit de data halen.”
Concrete opdracht aan bouwbedrijven
Kees verwacht bovendien dat door alle data bouwbedrijven veel concretere opdrachten krijgen. Omdat je weet wat een reëel verwachtingspatroon is en je goed inzicht hebt bij welk bezit wat voor type maatregelen en vooral ambitieniveau zinvol en haalbaar is.
De tweede spreker Dirk Huibers van Spotr.ai (voorheen Octo) onderstreept dit. Ook zij brengen het bezit van de corporatie in kaart maar gebruiken daarvoor niet zozeer cijfermatige databronnen zoals Republiq maar gaan veel meer uit van beeld.
Deze club van jonge mensen begonnen een paar jaar geleden met het gebruik van drones voor het inspecteren van gebouwen. Een paar jaar later hebben ze zo’n 30 man in dienst en gebruiken meer dan negen beeldbronnen, variërend van mensen tot satellieten. Daarmee zijn ze in staat om gebouwenportfolio's in enkele minuten te analyseren. Ambitieus zijn ze ook. Ze willen alle gebouwen ter wereld in hun databases beheren.
Met deze beelden herkennen ze van alles herkennen, ook op moeilijk bereikbare plekken. Scheuren in het metselwerk, kieren en koudebruggen, verzakkingen, noem het maar op. Middels hun software - waarbij image recognition een belangrijke rol speelt - brengen ze gedetailleerd de meetstaten en conditie in kaart.
Dankzij bijvoorbeeld die meetstaten kunnen ook zij bijdragen aan een meer concrete opdracht aan bouwers. Wat is de exacte hoeveelheid schilderwerk die nodig is. Uit ervaring weten ze dat bij handmatige opnames van de schilders verschillen van 15% niet ongewoon zijn. Spotr kan veel betrouwbaarder en gedetailleerder meetstaten leveren waardoor (onder)aannemers geen opname op locatie meer hoeven te doen en je bovendien appels met appels vergelijkt.
Voorkomen van dubbel werk
De techniek van Spotr zorgt er niet alleen voor dat niet meer alle partijen eigen opnames hoeven te doen, het zorgt er ook voor dat je de informatie één keer goed in een database hebt en deze informatie automatisch is gekoppeld aan andere systemen zoals bijvoorbeeld ibis. Dat betekent het einde van keer op keer invullen van dezelfde operationele data – met de bijbehorende kans op fouten bovendien. Het moge duidelijk zijn dat dit kosten bespaart.
Het dak, de gevel en de context (staan er bomen in de buurt, wat is de oriëntatie van een gebouw) is data die je kunt organiseren zonder een bewoner lastig te vallen. Moeilijker is het om data over het interieur te verzamelen. Spotr denkt echter vooruit en ook daar hebben ze iets op gevonden. Wanneer de servicemonteur toch over de vloer is (bijvoorbeeld om een rookmelder op te hangen) worden beelden van het interieur gemaakt. Bijvoorbeeld van de radiatoren en de meterkast en eventueel de natte ruimtes.
Levensechte beelden
Waar het bij de analyse van Spotr om cm nauwkeurigheid gaat, zijn er natuurlijk ook voorbeelden te over dat het meer over het millimeter werk gaat. Dan komt Stefan Quak van Aeroscan graag om de hoek kijken. Met hun drones (en andere flying objects) brengen zij vastgoed heel gedetailleerd in kaart doordat zij ook tot heel dicht bij de objecten komen.
Ze realiseren een digital twin van het complete bezit waarin de conditie zeer gedetailleerd in kaart wordt gebracht. En of je er nu een geometrische pointcloud van wil waar je verder zelf mee werkt of je wil een prachtige visuele weergave met een tiled model ofwel een mesh, het kan allebei afhankelijk van het doel dat je er mee hebt.
Is het toekomstmuziek of vandaag de dag al zinvol?
Ik begon dit artikel met de vraag of je nu vooral met spielerei bezig bent van een paar koplopers of dat je er ook echt geld mee kunt besparen. Dat men daar wat sceptisch over is bleek ook wel uit de vragen en reacties van Richard van Maarschalkerwaard (Zayaz) en Andre van der Wouw (Tiwos). Wordt het hierdoor nou wel echt makkelijker? Wat voor voordelen gaat het opleveren? Weet je wel genoeg variabelen (denk aan spouwmuurisolatie)? Is het wel gedetailleerd genoeg (denk aan houtrot)?
De inleiders zijn er van overtuigd dat we met de data die we nu voorhanden hebben al een goede businesscase aan corporaties kunnen bieden. Nederland is het meest datadichte land ter wereld, er is zoveel voorhanden en vaak is het freeware.
Kees: “De traditionele manier om strategie en scenario’s te maken kent een lange doorlooptijd en de besluiten zijn niet altijd van de hoogste kwaliteit. Door simpelweg alle data bij de hand te hebben verkort je de doorlooptijd en verhoog je de kwaliteit van investeringsbeslissingen. Dat levert miljoenen op”. Kees vervolgt: “Het gebruik van data heeft recent bij een wat kleine corporatie jaarlijks 6 miljoen op de investeringsbegroting opgeleverd. Dure schilrenovaties bij een beperkt aantal woningen hebben plaatsgemaakt voor een aanpak met basisisolatie, zonnepanelen en een hybride warmtepomp bij een groter aantal woningen. Een oplossing die beter past bij het ondernemingsplan van deze corporatie en waar de ketenpartner ook goed mee uit de voeten kan.”
Dirk doet daar zelfverzekerd als altijd nog een schepje bovenop “Ik durf de uitdaging wel aan om het op no cure no pay te doen. Als het werkt geef je me 10 procent van de besparing.” Daar hebben Richard en Andre wel oren naar. Het laatste woord hierover zal dan ook nog niet zijn gezegd
Het Uptempo! lunchwebinar van 7 juni jl. terugkijken:
Verslagen van andere Uptempo! lunchwebinars, en de planning van komende lunchwebinars zijn terug te vinden op TKI Urban Energy/Uptempo/evenementen. Innovaties vind je op uptempo.nu.
Geschreven door Marjet Rutten